反转！LPR五年期没降！“金九”新盘还能怎么卷？
来源：楼市前线 2023-08-21 22:26:20
今天最新LPR如期而至，但预期中的房贷降息却没有实现。
这多少有点反转的味道，要知道，8月15日公布MLF利率下调后，市场对于今天降息的预期是有点拉满的。
△最新LPR1年期利率下调10BP、5年期以上不变
(相关资料图)
有网友吐槽，没想到100万月供少80元都没能到手。
不过，市场分析却认为，五年期LPR未降的原因主要有三：一，调低短期利率，有利于进一步刺激消费。
二，符合条件的城市（楼价同比、环比三连降）已经可以主动下调房贷利率至低于LPR的水平；
三，如果新增房贷利率继续降息，短期内也会让其与存量房贷的利息差进一步扩大。这样一来，后续存量房贷利率下调的概率反而会更大些。
不过无论是失望也好，又重新燃起新希望也好，一个不争的事实就是，一年一度“金九”的脚步近了！
就在最近，广州今年的摇号宅地就已经纷纷有了新动静，比如番禺5个地块，要么案名曝光，要么规划出炉，快一点的都已经蓄客准备开盘。
中心区方面，KK前几天才挖来了羊城食品厂项目一手猛料（），没想到转个身，白云嘉禾望岗东北侧项目——国贸云上，小区规划、户型图等，也悉数曝光。
△国贸云上示范区效果图
大招目前还等不来，到底今年“金九”纷纷上线新盘要如何卷才能赢？一起来看看当初拍地挤破头的摇号地块如何突围。
刚需改善大包围，产品有亮点
嘉禾望岗东北侧项目，顾名思义就是在3地铁交汇的嘉禾望岗枢纽附近，具体在松园路和望岗大马路之间，从地铁站走800米左右可到现场，位置是挺不错。
不过，KK走到松园路的时候，路口被封闭了起来，除了施工人员、车辆，其他人不能内进。而且这里也是禁飞区，小飞机没法飞，看不到里面是什么情况。
△松园路路口
当然，来都来了，KK肯定不会就这样“水”大家，虽然内部看不到，可是规划很好看啊！
看KK挖到的资料，整个楼盘占地约6.6万㎡，分为居住区、配套体育场馆两部分，其中居住区7栋住宅+1所12班幼儿园+部分公建配套，相对来说生活氛围纯粹。
除了8#楼为17层的正南向小高层，拥有几乎跨越整个小区的无遮挡楼间距，其余楼栋都是32或33层的西南/东南高层，小区中间为大片中央园林。
△效果图
产品面积段和户型图也出来了，建面约85-105-125-143㎡ 3至4+1房，实用率基本都超过了8成。
户型图是设计过程稿，后续可能会有调整，可以先参考一下。
△户型分布示意，供参考，后续可能调整
建面约85㎡是传统直厅三房，餐厅处也有一处小飘窗，可以做南北对流。
建面虽小，也设计是LDK一体化，加上阳台开间去到约5.8米，如果把客厅和书房打通，整个动区的空间感会很强。
而且，它所有房间都做了南向，即4开间朝南，小户型这样做挺不错。主卧3面飘窗，拓展空间比较多，可以把其中1面飘窗改成衣柜，留2面采光的话很通透明亮。
△建面约85㎡户型图
建面约105㎡户型的格局差不多，主要是多了一个北向房间，并调整了主卫的位置。
这个面积还有另一个格局，主要是入户玄关改到了客餐厅中间位置，餐厅的飘窗变大一些，其它都是大同小异。
△建面约105㎡户型图
建面约125㎡做了4房+1，属于比较中规中矩的南北对流直厅。客厅旁边的X空间可以自由设计，融入LDK变成大方厅也行，单独分隔出来做多功能空间也没问题。
房间方面，客卧与其它房间分离，和业主的动线错开，而且邻近次卫，可以有类套房的体验。
主卧超多飘窗，不仅休息区2面大飘窗，衣帽间、主卫浴都有飘窗，梳妆台、休闲小沙发都可以安排上。
△建面约125㎡户型图
最壕的建面约143㎡户型也未过豪宅线，只在8#楼小高层，专梯入户，是建面约125㎡户型的升级版，客房变成真正的套房，并且调整成正南向。
不过，这个户型的X空间不能改成单独的房间，因为它是进出客套房的必经之地。除了融入方厅里，它也可以改成客套房的一部分，给长辈居住相当于一个豪华大套间了。
△建面约143㎡户型图
地价2.46万/㎡，房价可以卷一下？
地块出让时被争夺到摇号，跟原始地价相对不高不无关系。
当时封顶总价24.82亿，约合24650元/㎡，除去配建之后可售住宅楼面价约2.7万。
即使按地价2倍预测产品售价，对比隔壁约6.3万/㎡的新世界云耀，仍有较大操作空间。
△新世界云耀
最终出来的产品，除了建面约85㎡三房，两个楼盘在其余几个面积段都有产品重合，少不了正面刚。
虽然项目自身没什么配套，但邻居岭南新世界的配套已相当成熟，云门New Park等商业都可以共享，地铁站旁边还有第八人民医院，走路或开个“电鸡”都可以方便利用。
△云门New Park
倒是学校方面，新世界云耀有岭南新世界配套的华附小学、华新学校等，基本内部搞定。
国贸云上不一定能共享教育配套，但附近松园路靠鹤龙二路的位置规划有中小学用地，有消息传出可能引入某名校，是潜在的利好。
△周边教育配套
综合以上因素，估计产品定价还有不少操作空间的，甚至可能和新世界云耀的单价拉开明显的差距，刷一波口碑。
再加上，放在嘉禾望岗枢纽周边，除了一手竞品新世界云耀，还有岭南新世界一大波二手作为竞争对手。
△岭南新世界
所以，价格也正是KK认为项目最能卷的一点了。
后续还有一大波新增供应
不说你可能不知道，国贸云上只是嘉禾望岗周边片区新增住宅项目的前菜。
早在去年4月公布的《嘉禾望岗周边片区控制性详细规划》就涉及多个地块的用地性质调整，新增6个涉居住用途的地块，国贸云上所在地块是其中之一。
△嘉禾望岗周边片区拟优化规划草案示意图
其余地块并未透露具体面积，但国贸云上北侧的嘉禾车辆段地块占了大头，据查占地不小于35.6万㎡，比24.2万㎡的番禺陈头岗停车场综合体地块（越秀星瀚TOD）更大。
而嘉禾车辆段上盖地块兼具居住/交通场站/商业/商务/中小学等用途，未来又是自带学校、商业配套的大盘。
△嘉禾车辆段地块 来源：网易航空
当然，整个片区还是以商务、商业用途为主，将打造成白云智慧城，重点引入数字科技、智慧电商、智慧能源、智慧医药等产业。
目前，白云智慧城已开工建设，并已有广州移动互联网产业园签约进驻，会有一定量的置业需求。
△白云智慧城效果图
另外，南面约2公里的广州设计之都一期已开园，二期、三期都在推进中，估计日后也会有部分买家外溢。
△广州设计之都
简单说，嘉禾望岗一带看点不少，但相应地规划落地周期也不短，利好兑现需要看长线。
